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“房貸寒冬”下資金還在悄悄流入樓市 小額貸款公司也變出了“新戲法”

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“房貸寒冬”下資金還在悄悄流入樓市 小額貸款公司也變出了“新戲法”

發布日期:2019-10-18 作者: 點擊:

羅京(化名)顯得比以往更焦慮,作為小額貸款金融公司業務員,他深刻感知到資本市場對樓市熱度已一降再降,但這并不能阻止他另一個強烈的念頭,“三四線城市還有很多空房子,老百姓買不起怎么辦,只能貸款,所以銀行不會堵死房貸?!?/span>


他要做的事情是,幫借貸者找到資方,然后將資金順利轉為“購房資金”。具體操作方式也是外界所熟知的,即通過信用貸、消費貸、經營貸等“馬甲”向銀行申請資金,待資金進入第三方公司賬戶后,幫助借貸者將資金挪為他用,其中一大部分無疑用于購房。


自2017年全國樓市調控以來,銀行資金違規流入樓市的路被逐漸封堵,羅京們的生意也艱難起來,尤其每年下半年銀行額度降低時,他們套取銀行資金的難度就變得更大,這一點在北京等樓市調控嚴格的一線城市尤為明顯。不過,為了生存,他們還是想出了一些辦法,對抗這個“信貸寒冬”。


這些游離在灰色地帶的辦法對降低樓市資金杠桿究竟會產生多大阻力?央行數據顯示,截至2018年底,全國共有小額貸款公司8133家、從業人員90839人、實收資本8363.2億元、貸款余額9550.44億元。如果每家小額貸款公司都有變相轉貸舉動,違規流入樓市的仍將是一筆巨額資金。在它們的另一端,是違規放貸的銀行,可以看到,僅今年1至7月份,銀保監會以及各地因保監局就開出了1500多張罰單,罰金超4.3億元。


生意難做

一大早,羅京又看到了兩則再次釋放嚴控樓市資金杠桿信號的消息。


一是10月12日,北京銀保監局印發《關于規范銀行與金融科技公司合作類業務及互聯網保險業務的通知》,明確表示加強資金用途合規性審查,要求銀行按照穿透原則,嚴查資金用途合規性,嚴防信貸資金違規流入網絡借貸平臺、房地產市場等禁止性領域。


二是今年8月以來,農行、建行、招行、興業、平安、光大等多家銀行的信用卡中心先后發布公告,要求收緊房地產類商戶刷卡,要求限制額度,甚至禁止交易。


這類信息對于羅京來說早已不新鮮。這兩年,多個城市陸續提出“嚴禁個人消費貸款資金用于生產經營、投資以及流入房地產市場用于購房或償還購房借款”。他說,“北京區域銀行審核尤其嚴格,每年必須歸還本金,且不可以隨借隨還”“年歸本”的意思是說,銀行每年要求借貸者補齊足額本金,同時審核資金用途是否合規。這意味著,借貸者必須通過墊資方式來應對“年歸本”,且資金如果用于購房則很容易被查出。


有和羅京一樣的同行回憶起去年生意最難的光景時說,“那段時間,通過個人消費貸和經營貸套取資金購房的路子根本行不通,如果這類型資金被用于購房或者還房貸,銀行系統就會自動獲知。之前我們辦理過幾筆類似的貸款,但后來客戶再去申請新貸款時,就會被銀行以‘必須先償還之前貸款’為由卡住?!?/span>


資本寒冬,小額貸款公司的生意確實越來越難做了。不過,道高一尺魔高一丈,卻也恰如其分地道出小額貸款公司躲避金融監管的繁雜手段。一個例子是,去年小額貸款公司在公開市場報出的抵押貸款年化利率普遍在6.37%到6.68%間,今年已經普遍降到4%到6%,有的甚至與房貸利率持平,而羅京給出的“誠意”更低:5.2%到5.8%。


這樣的低利率在北京這樣政策嚴格的城市是無法實現的,所以羅京所在的小額貸款公司將尋找資方的目光轉向其他地區,比如2000多公里以外的深圳。他興致勃勃地向客戶描述深圳地區銀行放貸優于北京的特點:一方面利率低,且6年不歸本,另外還可以隨借隨還,也就是說用多少資金便產生多少利息,如果資金躺在賬戶里不動,便不會產生利息。


空子仍可鉆

就在10月10日,興業銀行北京分行還因為違規向房地產開發企業提供融資、違規通過同業投資規避監管指標等問題被北京銀保監局責令整改,并被罰款600萬元;10月8日,中信銀行杭州分行也因為個人消費貸款管理不審慎、貸款資金被挪用于購房、個人消費貸款管理不審慎、貸款資金被挪用于房產公司經營等違規行為被罰款195萬元。


這些行政處罰、責令整改讓市場一度風聲鶴唳。但是,即便在全國全面封堵銀行資金違規流入樓市勢不可擋之時,各類金融公司仍舊變著戲法暗度陳倉。在拋出降低利率、隨借隨還以及無需年歸本等多項優惠甜頭后,市面上的小額貸款公司還是選擇了用“馬甲貸”。


對于300萬元以上的資金需求,羅京推薦的產品是抵押貸。具體是,借貸者可以去當地住建委將名下房產抵押給小額貸款公司的合作銀行,合作銀行會以經營貸的名義放款;然后,羅京會為借貸者尋找一家第三方公司賬戶來存放資金,然后借貸者即可套取資金用于購房。如果借貸者名下有抵押房產,只要抵押額度未超過7成,羅京會幫他們進行二次抵押,或者先用墊資解押,進而進行新的抵押。


“抵押貸款的最高授信額度是1500萬元,信用貸額度較低,只有200萬元到300萬元,消費貸額度更低,只能滿足100萬元以內的資金需求。所以,如果是大額資金需求,建議使用抵押貸款,實在不夠,再用信用貸款來做一部分配資”。羅京表示。


羅京的同行——程成(化名)推薦的則是多家銀行商議形成的組合信用貸。她說,“估值200萬元的房子最多可以做出100多萬元的抵押貸款,所以還是用信用貸比較簡單,一家銀行滿足不了的話,我們可以找多家銀行來出一個組合方案。在合規范圍內,我們會根據銀行政策在一定時間內幫助客戶湊足資金?!?/span>


不過,信用貸的門檻是每月個人繳納的公積金額度不得低于960元,個人負債額度亦不能太高。而羅京和程成所說的“資方”大多是銀行,甚至是國有四大行。


可以看到,多家小額貸款公司在金融監管趨嚴的情況下,還在延續過去找第三方公司的方式,以經營貸、信用貸等名義向銀行套現,與此同時它們也在激烈的競爭中通過降低利率、規避審查來分食客戶,打擦邊球。


在它們背后還藏著更長隱晦的利益鏈條,比如近年來層出不窮的銀行違規放貸者、比如依舊對樓市暴漲心存幻想的投機者,都催生了小額貸款公司的違規操作。當然,種種市場動機的背后,也不乏一部分在高房價下不得不變道籌集首付資金的剛需者。


金融監管的利劍隨時落下,8000多家小額貸款公司的命運隨時可能被改變或者終止。重要的是,如何在斬斷灰色盈利鏈條的前提下,讓這些小額貸款公司合法、合規、有尊嚴地生存下去,也值得思索。

 

來源:中國房地產報

本文網址:http://www.826038.tw/news/434.html

關鍵詞:煙臺房地產市場,煙臺房產企劃,煙臺廣告設計

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